여의도 재건축 현재 상황과 아파트별 진행 상황 한방 정리!(공작, 삼부, 수정, 대교)

여의도는 반포, 용산, 압구정과 함께 가장 기대되는 재건축 지역입니다. 최근 여의도 MBC를 철거하고 지어진 브라이튼 여의도 아파트가 큰 관심을 받고 있고 70년도부터 여의도를 지키던 한양 아파트가 디에이치를 시공사로 선정해 재건축의 8부 능선을 넘었습니다.

이렇게 여의도 재건축이 실제로 이뤄진 것을 보면 다른 아파트들의 재건축도 빠르게 진행될 것 같아 보입니다. 하지만 한국 재건축 시장은 좋아 보이지 않습니다. 물가가 계속 올라 공사비는 높아지고, 금리도 내릴 기미가 보이지 않아 재건축에 굉장한 부담으로 다가옵니다. 그리고 조합원 간 의견 충돌이나 해결해야 할 여러 정부규제도 산재하기 때문에 여의도 재건축이 그저 장밋빛 전망은 아닙니다. 

그렇기 때문에 이번 포스팅을 통해 여의도 아파트들의 현재 상태와 재건축 진행상황을 자세하게 알아 보겠습니다. 

이 포스팅에서 나오지 않는 아파트 단지들의 재건축 상황을 보고 싶다면 아래 링크를 따라가시면 됩니다. 

여의도 재건축 현재 상황과 아파트별 재건축 진행상황 한방정리!(삼익, 은하, 진주, 미성, 광장)

여의도 재건축 현재 상황과 아파트별 재건축 진행상황 한방정리!(삼익, 은하, 진주, 미성, 광장)

여의도 한강변 아파트 재건축 진행상황 한방정리!(서울, 목화, 장미, 화랑, 시범)

여의도 한강변 아파트 재건축 진행상황 한방정리!(서울, 목화, 장미, 화랑, 시범)

여의도 재건축 긍정 요인

여의도 아파트지구 지구단위계획

서울시에서 발표한 여의도 아파트지구 지구단위계획은 여의도 아파트들을 1에서 9 구역으로 나누고 각 아파트 구역에 따라 최대 용적률 800%로 지정됩니다. 그리고 200m까지 아파트 높이 제한을 풀었습니다. 재개발 시 지어질 아파트의 용적률과 높이 제한이 풀리면 한 세대라도 더 지을 수 있게 됩니다. 새로 지어질 아파트의 세대수가 많아질수록 일반 분양 세대도 많아지기 때문에 사업성이 늘어납니다. 

여의도 아파트 지구단위계획 - 출처: 네이버 지도

지구단위는 1, 3, 5~9 구역과 2, 4 구역으로 크게 2개 단위로 나눌 수 있습니다. 1, 3, 5~9 구역은 일반상업지역으로 상향되어 최대 800%의 용적률을 적용받습니다. 2 구역과 4 구역은 학교와 바로 붙어 있기 때문에 학교의 조망권을 위해서 최대 500%의 용적률이 설정되었습니다. 

신속통합기획

원래 재건축 제안을 주민이 했다면 신속통합기획(줄여서 신통)은 서울시가 도시계획업체 및 건축설계업체 선정을 통해 서울시 주도로 빠르게 재건축 계획을 짜는 정책입니다. 서울시 주장으론 기존 주민제안부터 정비구역계획까지 평균 5년 걸리던 기간을 '신통'을 통해 2년 반으로 줄일 수 있다고 합니다. 여의도 1호 재건축 예정인 한양아파트도 신속통합기획 방식을 채택했었고, 여의도 1호 아파트였던 시범아파트도 신통으로 재건축 진행 중입니다.

여의도 재건축 부정 요인

높아진 공사비

현재 올라가는 물가를 따라 공사비도 천정부지로 오르고 있습니다. 3년 동안 무려 30%의 공사비가 오른 것으로 통계가 잡히고 있습니다. 계속해서 오르는 공사비로 시공사가 조합에 추가 공사비를 요구하여 공사가 멈춘 둔촌 주공 재개발 사례도 있습니다. 여의도 지구단위 계획으로 용적률이 높아지고, 신통으로 재개발 속도가 빨라짐에 따른 사업성 이점도 공사비로 상쇄될 수 있습니다.

떨어질 기미가 없는 금리

부동산 개발에 높은 금리는 치명적으로 다가옵니다. 코로나 사태 때 부동산 불장 원인 중 하나로 낮은 금리를 뽑을 수 있었습니다. 하지만 현재 4~5%의 금리를 유지하는 상황에서 큰돈을 대출받는 것은 정말 부담됩니다. 심지어 최근 부동산 PF 문제까지 불거져 여의도 아파트 지구단위계획에도 마냥 웃을 수는 없는 상황입니다.

신속통합기획

'신통'은 아파트 단지의 재건축 계획에 서울시가 참여하여 빠르게 진행할 수 있습니다. 하지만 문제는 서울시가 직접 참여하기 때문에 재건축 계획 사안 중 시와 상충되는 부분이 있다면 브레이크가 걸릴 가능성이 높아집니다. 이번에 시공사를 구한 한양아파트도 권한 없는 부지를 사업면적에 포함했다며 서울시의 지적을 받은 바 있습니다. 여의도 시범아파트는 서울시와 기부채납시설로 갈등을 빚고 있습니다. 
'신통'을 채택하면 재건축 진행이 빨라지지만 진행 중 브레이크가 걸릴 확률이 높아지고 기부채납을 해야 하는 등 단점도 존재합니다.

여의도 재건축 단계에서 호재 요인과 악재 요인을 알아봤으니 현재 여의도 아파트들의 재개발 상황을 알아보겠습니다.

여의도 공작아파트

여의도 공작아파트 - 출처: 네이버 지도

여의도 공작아파트는 1976년 준공, 373세대의 아파트 단지입니다. 아파트는 평형수는 15평, 30평, 32평으로 구성되어 있습니다. 
더현대 서울 바로 옆에 있어 쇼핑몰 접근성이 아주 좋고 여의나루역에서 멀지 않아 교통 접근성도 나쁘지 않습니다.

여의도 공작아파트 가격 추이 - 출처: 네이버 부동산

여의도 공작아파트의 가격은 2022년 부동산 불장에서도 30평형 기준 20억 이하로 매물이 나왔지만 재개발 계획이 확정되고 진행되면서 2023년 11월 30평형 가구가 24억 5000만원에 거래됐고 2024년 4월 기준 상한가 23억에 매물이 나온 상태입니다. 재개발 소식이 들리면서 가격이 급격하게 올랐습니다.

써밋 더 블랙 에디션 조감도 - 출처: 대우건설

공작아파트는 2022년 정비계획심의를 통과하고 2023년 말 공작아파트는 재건축 건설사를 대우건설로 선정하고 재건축 속도를 더욱 올렸습니다. 새로 지어질 단지 이름은 '써밋 더 블랙 에디션'이며 공사비가 평당 무려 1000만 원을 넘겼습니다. 현재 12층 4개동 373 가구 규모 아파트를 지하 7층~지상 49층 3개 동 570 가구 규모로 재건축됩니다.

여의도 삼부아파트

여의도 삼부아파트 - 출처: 네이버 지도

여의도 삼부아파트는 1975년 준공했고 866세대로 여의도에선 큰 단지에 속합니다. 26, 27, 38, 43, 50, 59평으로 평형대가 6개로 나뉘어 있습니다. 더현대와 가깝고 여의나루역과도 가까워 쇼핑몰과 대중교통을 이용하기에 불편함이 없는 단지입니다.

삼부아파트는 여의도 고등학교와 가깝지만 1 구역 일반상업지구로 분류되어 최고 용적률 800%에 최고 높이 200m, 최고 70층까지 재건축할 수 있게 됐습니다. 재건축 소식에 힘입어 2023년 11월 59평형 기준으로 무려 38억 5000만 원이라는 거래기록을 경신하기도 했습니다.

삼부아파트도 신통기획 자문방식으로 접수하고 2022년 최종승인을 받았습니다. 하지만 설계사를 찾는 과정에서 문제가 생겼습니다. 영등포구청이 정비계획이 확정된 다음 설계자를 선정하라며 설계공모 중단요청을 한 것입니다. 결국 재건축 설계용역사 선정 공모과정에서 멈춘 상황입니다.

여의도 수정아파트

여의도 수정아파트 - 출처: 네이버 지도

수정아파트는 1976년 준공되어 총 329세대로 이뤄진 아파트입니다. 평형수는 23, 24, 25, 28, 38, 48평으로 구성돼 있습니다. 여의도역과 여의나루역 중간에 있어 역까지 도보로 10분 거리입니다. 여의도역과 여의나루역 모두 신안산선 공사 중이며 특히 여의도역은 현재 GTX B노선까지 들어올 예정입니다. IFC몰과 더현대서울과도 근접해 있습니다. 

이 아파트는 작년 주민 공고에 따르면 현재 329가구 규모에서 상한 용적률 477.74%를 적용해서 최고 49층, 466 가구 규모로 재건축될 예정이라고 합니다. 다만 공고에 나온 용적률을 적용하려면 기부채납이 필요합니다.

수정 아파트는 신탁 방식으로 재건축을 진행하고 있고 한국자산신탁을 우선협상대상자로 선정했습니다. 공고에는 추가 분담금도 제시되었는데 23평형에서 30평으로 옮기기 위해선 약 6억원정도 추가 부담금이 발생할 것으로 예상됩니다. 물론 추가 부담금은 향후 사업시행계획인가, 관리처분계획인가 시 감정평가와 분양가격 확정등에 따라 변경될 수 있습니다.

수정아파트는 23년 8월 48평형 기준 26억 5천만 원을 기록한 바 있습니다.

여의도 대교아파트

여의도 대교아파트 - 출처: 네이버 지도

대교아파트는 1975년 준공됐고 총 576세대의 아파트 단지입니다. 30평, 42평, 48평 3개 평수로만 구성되어 있습니다. 여의나루역까지 10분이면 도보로 도착합니다. 9호선과 신림선 환승이 가능한 샛강역 까지도 걸어서 13분 정도 소요됩니다. 

대교아파트는 처음으로 서울시의 신통기획 자문방식(패스트트랙)으로 재개발을 추진하는 아파트 단지입니다. 대교아파트는 2023년 2월 추징위원회 승인을 받고 24년 1월 조합설립인가를 받았습니다. 대교아파트의 재건축 플랜은 올해 상반기 안에 결정고시를 완료하고 하반기엔 시공사 선정과 사업시행계획 인가 신청으로 이뤄져 있습니다.

만약 재개발이 성공적으로 이뤄진다면 최대 용적률 469.79%에 지하4층 ~ 최대 지상49층 4개동으로 재개발 될 예정입니다. 현재 예정된 입주시기는 2030년입니다. 대교아파트에 러브콜을 보낸것으로 알려진 건설사는 삼성 래미안과 롯데건설의 르엘이고 이외 다른 건설사들도 수주를 원한다고 합니다.

 

이 포스팅은 부동상 투자 권유글이 아닙니다. 투자는 자기 판단과 책임하에 의사결정이 이뤄져야 합니다.

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