일산 1기 신도시 과연 재건축할 수 있을까요? 재건축 호재, 악재 한방정리!

최근 '노후 계획도시 정비 및 지원에 관한 특별법'(이하 특별법)이 국회에서 통과되었습니다. 이 법은 이전 윤석열 대통령의 대선 공약이었던 '1기 신도시 재건축 특별법'과 이름만 다를 뿐 내용의 큰 틀은 거의 같습니다. 특별법의 핵심 내용은 오래된 아파트의 용적률을 높이고 안전진단 면제등 재건축을 위한 부담을 덜어주겠다는 취지입니다.

이번 특별법은 사실 일산, 분당과 같은 1기 신도시를 위한 법이라고 할 수 있습니다. 1기 신도시는 준공 30년이 지나는 아파트들이 산재해 있고 주민들의 재건축에 대한 열망이 크기 때문입니다. 
특별법 발표 이후 일산 백마의 아파트 단지 재건축 추진위원회 개최 주민설명회에 무려 1,500명이 넘는 사람들이 몰릴 정도로 엄청난 관심을 모으고 있습니다. 특히 일산은 다른 1기 신도시들에 비해 집값이 많이 오르지 않아 재개발이 더욱 절실한 상황입니다.

이번 포스팅을 통해 일산 재개발 진행상황과 일산의 재개발 가능성을 호재와 악재를 나눠서 한번 정리해 보겠습니다.

일산 재개발 진행 상황은?

지금은 시작단계라고 할 수 있습니다. 사실 특별법 이전에는 일산에게 재건축은 꿈같은 이야기였습니다. 하지만 안전진단 면제와 용적률 완화 조건을 통해 어느 정도 가능성이 보이기 때문에 여러 아파트 단지에서 재건축 추진을 위한 준비를 하고 있습니다. 

선도지구 지정 준비

선도지구 지정이란 대규모 재개발 전 1~2개의 아파트 단지를 선정해서 정부가 인센티브를 부여하고 가장 먼저 재건축에 들어갈 가능성이 높은 아파트 단지입니다. 여러 아파트 단지를 모아서 통합 재건축을 추진하고 공공기여가 높으면 안전진단을 면제받을 수 있습니다. 그리고 선도지구 지정 전초전이 바로 고양시 재건축 사전 컨설팅 공모입니다.

재건축 사전 컨설팅 공모는 고양시가 재건축 사전컨설팅을 받고 싶어 하는 단지들의 신청을 받는 겁니다.
23년 3월 고양시는 재건축 사전 컨설팅 신청을 받았습니다. 사전 컨설팅 선정기준 중 주민 동의율이 가장 중요했고, 기타 노후화정도등 여러 사안을 따졌습니다. 결국 사전컨설팅에 선정된 아파트 단지들이 주민 동의율과 재건축을 위한 준비가 되어 있다는 뜻이고 선도지구에 지정될 가능성이 높아집니다.

고양시는 23년 7월 사전컨설팅 대상자를 선정했습니다. 사전컨설팅 대상단지는 총 3가지 사업유형으로 선정됐습니다. 사업유형은 역세권 복합 고밀형 특별정비구역, 대규모 블록 통합정비구역, 기타 정비 구역으로 구성되어 있습니다.

일산동 후곡마을 3, 4, 10, 15단지 - 출처: 네이버 지도

먼저 역세권 복합 고밀형 특별정비구역에는 일산동 후곡마을 3, 4, 10, 15단지가 선정됐습니다. 역세권 복합 고밀형 특별정비구역은 역세권과 상업 업무지구 주변 고밀, 복합 개발이 필요한 구역에 해당합니다. 위쪽으로 서해선과 경의중앙선이 지나는 일산역이 위치해 있습니다. 

강촌마을 1, 2단지와 백마마을 1, 2단지 - 출처: 네이버 지도

두 번째로 대규모 블록 통합정비구역입니다. 이 구역은 강촌마을 1, 2 단지와 백마마을 1, 2단지가 선정됐습니다. 대규모 블록 통합정비구역은 대규모 블록단위 주택단지와 공공시설 통합정비구역입니다. 3호선 마두역과 경의중앙선, 서해선이 지나는 백마역 중간에 위치해 있습니다.

지난 1월 개최된 일산 재건축 주민설명회 사진 - 출처: 고양시

강촌마을 1, 2 단지와 백마마을 1, 2단지 재건축 추진위원회 주관 지난 1월 열린 주민 설명회에 1,500명 가까운 인파가 몰렸고 삼성물산 래미안이 참여하여 최근 건설 트렌드를 설명하기도 했습니다.

일산 백송마을 5단지 - 출처: 네이버 지도

마지막으로 기타 정비구역입니다. 이 구역은 백송마을 5단지가 선정됐습니다. 기타 정비구역은 다른 정비구역들과 다르게 한 개 단지 단위로 재건축하는 구역입니다. 대규모 블록 통합정비구역으로 지정된 단지 중 하나인 강촌마을 2단지 밑에 위치해 있습니다.

특별법이 발의되고 일산지역 내 선도지구가 선정되고 나서 선정된 단지를 먼저 재건축 사업을 진행한 후 다른 아파트들도 재건축 진행을 시작하게 될 것 같습니다. 일산 대규모 재건축 까진 시간이 더 필요하다고 생각합니다.

일산 재건축 호재 요소들

특별법이 적용되는 지역은 안전진단 면제 및 규제 완화와 용적률 상향 혜택을 받게됩니다.

안전진단 규제 완화

아파트 안전진단은 재건축 계획 진행 시 길게는 몇 년이 걸리는 사업입니다. 걸림돌 같았던 안전진단 규제를 완화해 주고 심지어 업무시설이나 교통환승센터 같은 공공 시설물이 재개발 계획에 포함되면 면제됩니다. 2개 이상의 단지가 통합 재건축을 하면서 일정 비율 이상 공공기여를 하는 경우에도 면제됩니다.

용적률 상향

용적률 상향도 특별법 내용에 담겨 있습니다. 용적률이 높을수록 건물을 위로 더 쌓을 수 있습니다. 재건축 아파트의 높이가 올라갈수록 세대수가 많아지기 때문에 일반분양을 통해 사업성을 더 키울 수 있습니다. 그렇기 때문에 용적률을 상향한다는 건 원래 살던 주민이 재건축 시 내야 하는 분담금의 크기가 작아질 수 있습니다. 
용적률 상향 내용은 이렇습니다. 먼저 재건축을 희망하는 아파트 단지가 특별법에 명시된 특별정비구역에 해당된다면 토지 용도의 종상향이 가능해집니다. 만약 역세권 지역이 종상향 돼서 준주거지역이 된다면 최대 500%의 용적률을 가질 수 있게 됩니다.
지금까지 일산 신도시가 재건축하기 힘들었던 이유가 재건축을 하면 사업성이 안 나왔기 때문인데, 아파트 높이를 올려 일반분양 세대를 늘려서 사업성까지 챙기게 되어 재건축 가능성이 살아나게 됐습니다.

일산 평균 대지지분

대지지분이란 공동주택에서 주택이 차지하고 있는 땅의 비율을 말합니다. 대지지분이 클수록 평수가 크고 층수가 낮습니다. 그래서 대지지분이 낮은 아파트를 용적률을 상향해서 재건축하면 대지지분이 낮은 다른 아파트들보다 높은 사업성을 갖고 갈 수 있습니다.

일산의 아파트 단지들의 평균 대지지분이 높은 편이기 때문에 용적률이 상향된다면 좋은 사업성을 갖고 갈 수 있습니다. 
사전컨설팅 선정단지 중 기타 특별정비구역인 백송마을 5단지는 평균 15평의 준수한 대지지분을 갖고 있습니다. 역세권 복합 고밀형 특별정비구역로 채택된 일산동 후곡마을 3, 4, 10, 15단지는 평균 18.35평의 높은 대지지분을 갖고 있고 백마마을 1, 2단지와 강촌마을 1, 2단지는 무려 21.7평의 대지지분을 자랑합니다.

특별법에선 용적률 상향과 대지지분 외에도 조망권이나 단지 내 아파트 간격과 같은 규제도 완화할 예정입니다. 물론 구룡성채처럼 빽빽하게 만들지는 못하겠지만 최대한 사업성을 가져가면서 설계할 수 있게 됐습니다.

일산 재건축 악재 요인들

상향된 용적률이 무조건 호재일까?

용적률을 올려준 건 재건축에 긍정적인 건 확실합니다. 하지만 높아진 용적률을 다 사용할 수 있을지는 의문이 듭니다. 용적률을 다 채워서 빽빽하게 지으면 일반분양을 통해 분담금을 줄일 수 있지만 일조권과 조망권을 확보하지 못해서 오히려 삶의 질이 낮아질 수 있습니다.
그리고 높아진 아파트 높이만큼 세대수가 많아지는데 주변에 병원 같은 필수 인프라가 따라오지 못하면 재건축 이전보다 사는 게 불편해질 수 있습니다.
주차문제를 야기할 수도 있습니다. 대지면적은 같은데 위로만 계속 쌓으면 재건축을 해서 오히려 주차문제가 발생할 수 있다고 생각합니다.

최대 500%의 용적률까지 상향해 준다고 하지만 일산에겐 부족할 수 있는 용적률입니다. 일산은 대지지분과 함께 현재 용적률도 낮은 편이지만(현재 용적률이 낮아야 상향된 용적률로 재건축할 때 훨씬 이득이다) 집값이 다른 1기 신도시보다 낮다는 게 문제입니다.
현재 용적률과 재건축 용적률 차이에서 이득을 가져갈 수 있지만 다른 지역보다 집값이 낮기 때문에 일반 분양 시 높은 가격을 받을 수 없다는 단점이 있습니다. 그렇기 때문에 현재 제시된 용적률 상향안보다 더 줘야 사업성을 챙길 수 있다는 의견도 존재합니다.

기부채납

용적률을 올려주고 안전진단 규제를 풀어줬기 때문에 기부채납을 해야 합니다. 기부채납이란 늘어난 용적률만큼 일반분양 세대의 일정 부분을 임대주택으로 내놓거나 주변에 공원이나 도로, 문화센터등을 지어 기부하는 것을 말합니다.
일반분양 세대를 공공주택으로 기부채납하면 주택 소유자 분담금이 늘어날 수밖에 없습니다. 서울의 알짜지역들은 기부채납을 해도 분양가를 비싸게 받을 수 있기 때문에 괜찮지만 일산은 현재 집값 보다 더 높게 분양가를 받는다고 해도 적정 마진이 나올 수 있을지 미지수입니다.

입주물량

종상향을 통해 용적률을 올리고 높게 아파트를 짓고 나서 입주민 가구 외 남은 물량을 일반분양하게 됩니다. 과연 일반분양 물량을 모두 판매할 수 있을까 하는 생각이 듭니다. 일산 신도시 옆 덕양구 삼송역을 중심으로 아파트가 지어지고 있고 그 옆에 창릉 신도시까지 계획되어 있기 때문입니다. 

높아진 공사비와 금리

높아지는 물가에 공사비까지 천정부지로 오르고 있습니다. 이미 서울의 재건축 아파트의 평당 건설비는 1000만 원을 뚫었습니다. 공사비가 올라가면 분담금도 올라갑니다. 분담금이 올라가면 재건축을 하기 부담스러워집니다. 지난 3년간 30% 이상의 공사비 상승이 있었고 더 오르지 않으리란 보장이 없습니다. 일산 재건축 계획은 집값은 그대 론데 공사비만 오르는 이중고를 겪고 있습니다.

통합개발의 어려움과 주민 이주대책

정부는 단지를 통합하여 재건축을 진행하려고 합니다. 단지 통합 재건축은 단독 재건축 보다 훨씬 풀어내기 어려울 수 있습니다. 
한 개 단지 안에서도 주민 간 정비사업 방향이 다를 수 있고 주거지구와 상업지구간에 이해관계도 해결해야 합니다. 단지 간 이견이 있으면 조합 간에 분쟁으로 커질 수 있습니다. 그렇다면 재건축 완공 시기는 더 밀릴 수밖에 없습니다.

선도지구 재건축 이후 대규모 재건축으로 이어진다면 이주대책도 문제입니다. 지금까지 재건축은 작은 규모로 이뤄졌기 때문에 이주민 문제가 덜했지만 대규모로 가면 상황은 달라집니다. 이주 수요가 급격하게 늘어나면 전월세 시장에 문제가 생길 수도 있습니다.

마치며

이번에 발의된 특별법으로 일산을 비롯한 1기 신도시 재건축 가능성이 올라간 건 사실입니다.
하지만 재건축을 위해 풀어야 할 문제도 만만치 않습니다. 그리고 지금까지 신도시 규모의 대규모 재건축을 한 사례가 거의 없습니다. 그렇기 때문에 재건축 시 발생가능한 부작용들을 따져보고 대책을 마련한 다음 진행했으면 합니다.

 

이 포스팅은 부동상 투자 권유글이 아닙니다. 투자는 자기 판단과 책임하에 의사결정이 이뤄져야 합니다.

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