일산 재개발 선도지구 가능성 높은 아파트 단지 한방정리!

23년 12월 국회에서 노후계획도시 특별법(이하 특별법)이 통과되었습니다. '1시 신도시 재건축 특별법'과 이름은 다르지만 큰 틀에서 법 내용은 거의 같습니다. 특별법은 안전진단 규제 완화와 용적률 상향등의 재건축 진행을 위한 내용을 담고 있습니다.

사실상 이번 특별법은 30년 넘은 노후 아파트가 많은 일산, 분당 등 1기 신도시 재건축을 위한 법이라고 할 수 있습니다. 하지만 특별법을 1기 신도시에 바로 적용해서 대규모 재건축을 하기엔 위험부담이 너무 큽니다. 그래서 1기 신도시 1~2개 아파트 단지를 선정해 먼저 재건축을 계획하는 사업이 선도지구 사업입니다.

이번 포스팅에선 일산에서 선도지구 사업 가능성이 높은 아파트 단지를 자세하게 알아보겠습니다.

선도지구란?

선도지구란 1기 신도시 대규모 재건축 전 1~2개 아파트 단지를 설정해 먼저 재건축해보는 사업입니다. 선도지구에 선정되면 먼저 정부에서 용적률, 안전진단 규제 완화 등 재건축 인센티브를 부여합니다. 그리고 일산 전체에서 가장 먼저 재개발을 진행할 수 있게 됩니다.

재개발이 먼저 진행된다면 일산에서 가장 빠르게 집값을 올릴 수 있어 일산 아파트 가격 경쟁력에서 우위를 얻을 수 있게 됩니다. 선도지구는 여러 아파트 단지를 묶어 통합 정비사업 방향으로 갈 가능성이 큽니다. 선도지구 진행 계획은 5월에 공모를 진행하고 올해 말 지정할 것으로 알려졌습니다.

그렇다면 선도지구 설정 가능성이 높은 아파트 단지는 어떤 기준으로 알 수 있을까요?

고양시 재건축 사전컨설팅 공모

고양시 재건축 사전컨설팅은 고양시 아파트 재건축 전에 단지에 재건축에 대한 컨설팅을 제공하는 공공사업입니다. 작년 3월 고양시는 컨설팅을 원하는 아파트 단지에 대해 공모를 진행했습니다. 주민 동의율 정도와 얼마나 노후화됐는가 등등 여러 요소를 따져 재건축 사전컨설팅 단지를 선정하게 됐습니다.
결국 사전컨설팅에 선정된 아파트 단지들은 주민 동의율이 높고 아파트 상태가 재개발을 하기에 가장 적합한 상태라는 것을 알 수 있습니다. 그렇기 때문에 선정된 아파트 단지의 선도지구 설정 가능성이 가장 높다고 할 수 있겠습니다.

선도지구 선정 가능성 높은 단지들

경기도 재건축 사전컨설팅 선정 아파트 단지들은 크게 3가지 특별정비구역으로 나눌 수 있습니다. 3개의 카테고리는 역세권 복합 고밀형 특별정비구역, 대규모 블록 통합정비구역, 기타정비구역으로 구성됩니다.

역세권 복합 고밀형 특별정비구역

일산 후곡마을 3, 4, 10, 15단지 - 출처: 네이버 지도

역세권 복합 고밀형 특별정비구역은 역세권과 상업지구 주변에 고밀, 복합 개발이 필요한 구역을 말합니다. 이 특별정비구역에 선정된 아파트 단지는 후곡마을 3, 4, 10, 15단지입니다. 4개 아파트 단지를 묶어 컨설팅이 진행됩니다.

이 구역은 서해선과 경의중앙선 이용이 가능한 일산역이 있어 역세권에 위치합니다. 총 2564세대고 94년부터 95년에 걸쳐 입주했습니다.이 지역의 용적률은 181.5%고 평균 대지지분은 18.35평으로 큰 편입니다. 

현재 이 구역은 3종 주거지역입니다. 특별법을 통해 일부 종상향하고 역세권 고밀복합형으로 역 바로 앞 아파트 부지에 높은 주상복합이 들어서는 그림을 그릴 수 있습니다.

일산 후곡 학원가 위치 - 출처: 호갱노노

아파트 단지 위로는 환승이 가능한 일산역이 있고 아래로는 후곡 학원가가 위치해 있습니다. 주변에 학원이 많이 밀집되어 있기 때문에 아이가 있는 가정이라면 굉장한 이점이 있는 지역입니다. 학원뿐만 아니라 프랜차이즈 카페, 식당, 다이소등 음식점, 생필품 가게도 위치해 있습니다.

각 아파트 단지를 알아보겠습니다.

후곡마을 3단지 - 출처: 네이버지도

후곡마을 3단지는 94년 입주를 시작했고 총 530세대로 이뤄져 있습니다. 36, 47, 60평 3개 평형대로 구성되어 있고 고층은 20층, 저층은 14층입니다. 아파트 단지 내에 신촌초등학교를 품고 있어 초품아 단지입니다. 

후곡마을 4단지 - 출처: 네이버 지도

후곡마을 4단지는 95년 준공됐고 752세대입니다. 평수는 17평과 31평이고 저층이 14층, 고층은 21층입니다. 4개 단지 중에 가장 작은 평수로 이뤄져 있습니다. 후곡 학원가와 바로 붙어 있어서 학원 접근성이 아주 좋습니다.

후곡마을 10단지 - 출처: 네이버 지도

후곡마을 10단지는 95년 준공 516세대입니다. 평수는 37, 46, 55평으로 구성되어 있고 가장 저층은 15층, 고층은 23층입니다. 3단지와 같이 초품아 단지이고 30평대에서 50평대까지 중형~준대형 평수로 이뤄져 있습니다. 

후곡마을 15단지 - 출처: 네이버지도

후곡마을 15단지는 94년 준공, 766세대입니다. 평수는 22, 26, 31평으로 구성되어 있고 저층 14층, 고층 20층입니다.

후곡 3, 4, 10, 15단지 가격변동 그래프 - 출처: 호갱노노

4개 단지 모두 현재 실거래 가격이 21년, 22년 고점대비 떨어진 상태입니다. 하지만 최근 실거래 그래프를 보면 떨어진 상태에서 가격이 소폭 올라간 것을 볼 수 있습니다. 현재 나온 매물 가격도 평균 실거래 가격보다 높은 범위로 구성돼 있습니다. 현재 매물이 실거래까지 이어진다면 재건축에 대한 기대감이 가격에 반영되고 있다 생각해 볼 수 있겠습니다.

인천2호선 일산 연장안 - 출처: 인천시

또한 일산역은 인천 2호선이 들어설 가능성이 높습니다. 현재 인천 2호선 연장이 계획되어 있으며 연장 안은 인천-김포를 거쳐 한강을 넘어 일산 킨텍스, 주엽, 일산, 탄현까지 이어집니다. 연장 안이 현재 예비타당성 조사 중이며 결과는 올해 6월 즈음 나올 예정입니다. 만약 연장 안이 예타를 통과한다면 일산역에서 인천 2호선을 타고 한 정거장만에 3호선으로, 두 정거장 만에 GTX A노선으로 환승이 가능해집니다.

대규모 블록 통합정비구역

강촌 1단지, 2단지와 백마 1, 2단지 - 출처: 네이버 지도

대규모 블록 통합정비구역은 대규모 블록 단위로 주택단지나 공공시설을 통합 정비하는 구역입니다. 이 통합정비구역에는 백마 1, 2단지와 강촌 1, 2단지가 포함됩니다. 4개 단지를 묶어 사전 컨설팅이 이뤄집니다. 총 2906세대고 92년에서 93년에 입주했습니다. 용적률은 186.25%고 대지지분이 무려 21.7평입니다. 용적률이 낮은 편은 아니지만 대지지분 덕분에 재건축 시 사업성이 더 높아질 것으로 예상됩니다.

3호선 마두역과 경의중앙선, 서해선이 지나는 백마역 한가운데 위치해 있습니다. 역에서 가깝지는 않지만 3개의 노선을 이용할 수 있다고 바꿔 생각해 볼 수 있겠습니다. 주변 공원도 잘 조성돼 있고 공원을 따라 걸으면 백마 학원가와 백마역, 마두역에 도달할 수 있고 산책하기 참 좋습니다.

일산백마 학원가 - 출처: 호갱노노

일산 백마 학원가가 바로 옆에 위치해 있습니다. 일산에서 교육열이 매우 높은 곳입니다. 쓰리백(3백)이라고 불리는 백석고, 백신고, 백마고가 가까이 있습니다. 비평준화 시절 엄청난 위용을 자랑했었고 평준화된 현재도 많은 학생들이 이 고등학교들을 가고 싶어 합니다. 그리고 100개가 넘는 학원이 모여 있는 백마 학원가까지 있어 학구열을 불태우기 안성맞춤인 지역입니다. 학원뿐만 아니라 카페, 프랜차이즈 음식점등도 위치해 있습니다.

대규모 블록 통합정비구역 각 아파트 단지에 대해 알아보겠습니다.

강촌 1단지 - 출처: 네이버 지도

강촌마을 1단지는 93년 입주, 720세대입니다. 최고 21층에 평수는 32, 33, 56평으로 구성되어 있습니다. 정발초등학교를 품고 있는 아파트 단지입니다. 

강촌 2단지 - 출처: 네이버 지도

강촌마을 2단지는 93년 입주 608세대로 구성되어 있습니다. 최저 10층, 최고 25층이며 34, 48, 62평입니다. 4개 단지 중 가장 큰 평수가 있는 단지입니다. 단지 바로 옆에 백석고등학교가 위치해 있습니다.

백마 1단지 - 출처: 네이버 지도

백마 1단지는 93년 입주 772세대입니다. 최저 10층, 최고 25층이며 37평과 47평으로 이뤄져 있습니다. 

백마 2단지 - 출처: 네이버 지도

백마마을 2단지는 92년 입주했으며 806세대입니다. 최저 11층, 최고 25층이며 36, 41, 47평으로 구성되어 있습니다. 

강촌1단지, 2단지와 백마 1단지, 2단지 가격 변화 그래프 - 출처: 호갱노노

다른 아파트들의 가격 추세와 같이 4개 단지 모두 최고점에 비해 가격이 낮아진 상태입니다. 4개 단지 23년에 평균 가격이 내려갔다가 다시 소폭 올라오는 움직임을 보이고 있습니다. 나온 매물 가격이 실거래 가격보다 높은 가격 범위를 갖고 있습니다. 만약 현재 나온 매물들의 실거래 기록이 늘어난다면 통합 재건축에 대한 기대 심리가 반영되기 시작했다고 생각해 볼 수 있겠습니다.

대규모 블록 통합 정비구역 주민 설명회 - 출처: 고양시

지난 1월 일산 마두동에 위치해 있는 충정교회에서 대규모 블록 통합 정비구역 주민 설명회가 있었습니다. 무려 1,500명이 넘는 주민들이 모였습니다. 그리고 이번 주민 설명회에 삼성물산 래미안도 참여해서 현재 재건축 트렌드를 설명했고 설명회 분위기를 끌어올렸습니다. 주민 설명회에 모인 인원 수만 봐도 통합정비구역 주민들의 재건축에 대한 열망이 얼마나 뜨거운지 알 수 있었습니다.

기타정비구역

기타정비구역 - 출처: 네이버 지도

기타 정비구역은 먼저 설명했던 2개의 구역과 달리 아파트 단지 1개 단위로 재건축 사전컨설팅을 진행합니다. 기타 정비구역이 통합으로 추진하는 방식보다 좋은 점은 빠른 재건축 진행이 가능합니다. 4개 단지의 모든 주민 동의율을 이끌어내는 것은 쉽지 않기 때문에 아무래도 1개 단지 주민 동의를 얻는 것이 비교적 더 쉽기 때문입니다.
물론 통합 재건축으로 가길 원하는 사람들도 있습니다. 통합 재건축으로 가면 안전진단면제와 같은 재건축 절차 간소화가 가능하기 때문에 결과적으로 재건축이 더 빨리 진행될 수 있습니다.

백송 5단지 - 출처: 네이버 지도

백송마을 5단지는 92년 입주했고 786세대입니다. 최소 5층 최대 15층이고 22, 23, 31평으로 구성돼 있습니다. 바로 옆에 백석초등학교가 위치해 있고 백마학원단지도 가까운 거리에 위치해 있습니다. 이 단지도 아이 교육시키기에 좋은 곳에 위치해 있습니다.

백송마을 5단지 가격 변동 그래프 - 출처: 호갱노노

가장 실거래가 많았던 31평 기준 가격 변동 그래프입니다. 최고점에서 계속 내려오다가 23년에는 하락세가 멈추고 약간 반등했다가 24년 들어와선 다시 내려와 거래됐습니다. 매물은 현재 거래가격 평균보단 높은 범위를 유지하고 있습니다.

마치며

1기 신도시 재건축이 가장 먼저 진행될 선도지구에 선발될 가능성이 높아 보이는 단지들을 살펴봤습니다. 사전컨설팅에 선발된 단지들이 선도지구가 될 가능성이 높지만 되지 않을 가능성도 존재합니다. 선도지구로 선정되는 단지들이 성공적으로 재건축을 완료해서 일산의 대규모 재건축의 가능성을 올려줬으면 좋겠습니다. 

이 포스팅은 부동상 투자 권유글이 아닙니다. 투자는 자기 판단과 책임하에 의사결정이 이뤄져야 합니다.

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