여의도 재건축 현재 상황과 아파트별 재건축 진행상황 한방정리!(삼익, 은하, 진주, 미성, 광장)

여의도 아파트는 최근 서울시의 '여의도 아파트지구 지구단위계획'과 '신속통합기획'(줄여서 '신통') 정책 덕분에 재개발 진행에 힘을 얻게 되었습니다. 대부분이 70년대에 준공된 여의도 아파트들은 이제 정말 재개발되는구나 희망을 얻게 되었고, 아파트 단지마다 실거래 신고가를 달성하는 등 매우 고무적인 분위기입니다.

하지만 현재 경제상황은 재건축에 호의적인 분위기는 아닙니다. 계속해서 올라가는 물가는 공사비를 천정부지로 올려 서울 재건축 평당 공사비 1000만 원 시대를 열었습니다. 그리고 금리는 내려가지 않아 돈을 빌리는데 매우 부담스러운 상황입니다. 전체 여의도 아파트 재건축 상황을 긍정적인 요인과 부정적인 요인을 나눠보고 몇 여의도 아파트 단지들의 재건축 진행상황에 대해 알아보겠습니다.

이 포스팅에서 나오지 않는 아파트 단지들의 재건축 상황을 보고 싶다면 아래 링크를 따라가시면 됩니다.

여의도 재건축 현재 상황과 아파트별 진행 상황 한방 정리!(공작, 삼부, 수정, 대교)

여의도 재건축 현재 상황과 아파트별 진행 상황 한방 정리!(공작, 삼부, 수정, 대교)

여의도 한강변 아파트 재건축 진행상황 한방정리!(서울, 목화, 장미, 화랑, 시범)

여의도 한강변 아파트 재건축 진행상황 한방정리!(서울, 목화, 장미, 화랑, 시범)

여의도 재건축 호재

용적률, 높이 규제 완화

최근 서울시는 여의도 아파트지구 지구단위계획을 발표하고 재개발 시 지어질 아파트의 용적률과 높이 규제를 완화하는 정책입니다. 일반상업용지와 준주거용지에 따라 용적률을 최대 800%, 최대 500%까지 늘리고, 높이는 최대 200m, 약 65층 높이까지 지을 수 있게 됩니다.

서울시는 규제완화를 통해 높은 빌딩을 지어 여의도 한강변에 새로운 랜드마크를 조성하려고 합니다. 그리고 여의도 재건축을 바라는 입주민들은 재건축할 때 훨씬 완화된 용적률을 토대로 더 높게 지어 더 많은 가구를 일반분양할 수 있어 사업성을 챙길 수 있습니다. 

더 빨라진 재건축 진행속도

재건축을 주민 제안 방식으로 했을 때 평균 5년의 시간이 소요되지만 서울시의 신속통합기획(줄여서 신통) 방식으로 진행하면 서울시 주장으론 5년의 절반인 2년 반 만에 가능하다고 합니다. '신통'방식은 서울시가 재건축 사업에 참여해 서울시 주도로 빠르게 재건축 계획을 짜는 정책입니다. 현재 대부분의 여의도 재건축 조합이 '신통' 혹은 '신통' 자문방식을 채택해 재건축 계획을 진행하고 있습니다.

여의도 재건축 악재

비싸진 공사비

현재 물가 상승으로 공사비가 천정부지로 오르고 있습니다. 이미 여의도 공작아파트의 재건축 공사비가 평당 1000만 원을 넘길 것으로 보입니다. 코로나 시기부터 3년 동안 약 30%의 공사비가 올라간 것으로 알려져 있습니다. 그래서 용적률과 높이제한 완화로 올라간 사업성이 높아진 공사비로 깎여나갈 수 있습니다.

높은 금리

높아진 금리는 내려올 기미가 보이지 않습니다. 현재 4-5%의 높은 금리는 대출받기 매우 부담스러운 이자율입니다. 재건축 시 보통 큰돈을 대출받아야 하고 집이 다 지어질 때까지 시간이 걸리는데 이자율 때문에 계속 스트레스를 받을 수밖에 없습니다.
그리고 최근 부동산 PF 문제 때문에 대규모 재건축 프로젝트 수주를 건설사가 더 조심스러워하는 경향을 보이고 있습니다.

예상치 못한 재건축 중단 요인들

예상하지 못한 곳에서 재건축을 방해하는 요인들이 존재합니다. 특히 신통기획으로 재건축을 진행하는 단지에서 많이 발생합니다. 예를 들어 현재 재건축 진행 중인 시범아파트는 기부채납방식을 갖고 서울시와 대립하는 상황이고, 이번에 시공사를 찾은 한양아파트도 사업 부지 관련 서울시 지적으로 인해 잠시 재건축 진행이 멈춘 적이 있습니다. 사업을 빠르게 진행하려고 신통기획을 선택했으나 오히려 진행을 막는 경우가 존재할 수 있습니다.

여의도 재개발 호재와 악재를 살펴보았습니다. 이제 여의도 아파트들의 현재 재개발 상황을 알아보겠습니다.

여의도 삼익 아파트

여의도 삼익아파트 - 출처: 네이버 지도

여의도 삼익아파트는 1974년 준공했으며 총 360세대에 39평과 40평으로 구성돼 있습니다. 신림선과 9호선이 만나는 샛강역까지 도보로 11분 거리입니다. 지하철 역과도 가깝고 더현대서울이나 IFC몰이 위치해 주변 상권도 잘 조성되어 있습니다. 삼익아파트는 23년 10월 39평형 23억 8000만 원을 기록하기도 했습니다(네이버 부동산 기준). 

삼익아파트는 기존의 조합방식이 아닌 다른 회사에 재건축 진행을 맡기는 신탁방식을 채택했습니다. 그리고 23년 11월 한국토지신탁을 재건축정비사업 시행자로 지정했습니다. 재건축된다면 아파트 618세대, 오피스텔 114세대 규모 단지로 구성될 예정입니다.

여의도 은하아파트

여의도 은하아파트 - 출처: 네이버 지도

여의도 은하아파트는 1974년 준공되었으며 총 360세대고 아파트 평수는 39평이 유일합니다. 여의도 삼익아파트 바로 옆에 위치해 있으며 9호선 샛강역까지 도보로 10분이면 도착합니다. 은하아파트는 23년 6월에 39평형 아파트가 21억에 팔리기도 했습니다(네이버 부동산 기준).

은하아파트 재건축 조감도 - 출처: 하나자산신탁

은하아파트는 22년 11월 정밀안전진단을 통과했습니다. 신탁방식을 선택했고 23년 12월 하나자산신탁을 재건축 사업진행자로 지정했습니다.
원래 은하아파트 부지는 제3동 일반주거지역이었지만 서울시의 여의도 지구단위계획에 들어가 일반상업지역으로 종상향 돼 용적률 600%를 적용받게 되었습니다. 정비계획안에 따르면 은하아파트는 공동주택 650세대, 오피스텔 120실 규모로 재건축될 예정입니다.
신탁사는 24년에 재건축 시공사를 선정하고 건축심의와 사업시행인가를 준비할 예정입니다.

여의도 진주아파트

여의도 진주아파트 - 출처: 네이버 지도

여의도 진주아파트는 1977년 준공됐고 376세대에 18, 24, 27, 34평으로 구성되어 있습니다. 왼쪽으로 9호선, 신림선이 지나는 샛강역과 가깝고 여의도 더현대서울과 멀지 않아 쇼핑몰 접근성도 좋습니다. 

여의도 진주아파트 거래 그래프 - 출처: 네이버 부동산

여의도 진주아파트는 작은 평형대만 거래됐습니다. 18평과 24평형이 23년까지 거래됐고, 가장 마지막 거래는 23년 11월 24평형 14억 1439만 원 거래입니다(네이버 부동산 기준).

진주아파트는 정비계획 및 정비구역 지정을 위해 달리고 있습니다. 23년 8월 재건축 정비 계획 결정 안을 공람공고 했습니다.
공고에 따르면 현재 376세대를 557세대로, 용적률은 198%에서 463.27%, 12층에서 58층으로 탈바꿈하는 내용입니다.

진주아파트 추정분담금 표 - 출처: 영등포구청

진주아파트 재건축 정비 계획에는 추정분담금 표도 포함되어 있었습니다. 눈여겨볼 부분은 25평형 실거주자가 같은 평수로 재건축 들어갈 때 약 6,300만 원의 분담금을 환급받을 수 있다는 점입니다. 높은 용적률과 층수 제한 완화에서 사업성을 챙겼다고 볼 수도 있겠습니다. 그리고 34평형에서 35평으로 들어간다면 8,500만 원의 분담금을 부담해야 합니다.
재건축 진행 시 공사비 변경으로 인해 추정분담금은 언제든지 바뀔 수 있습니다.

여의도 미성아파트

여의도 미성아파트는 1978년 준공해 총 577세대가 살고 있습니다. 평수는 29, 32, 37, 46, 53 5개로 구성되어 있습니다. 
5호선과 9호선이 만나는 여의도역 바로 옆에 위치하고 있습니다. 여의도역은 신안산선과 GTX B 개통이 예정되어 있어 미래 호재로 작용할 가능성이 높습니다. IFC몰과 더현대서울도 가깝게 위치하고 있어 쇼핑몰도 도보로 접근할 수 있습니다.
여의도 미성아파트는 2023년 5월 53평형 매물이 29억 8,000만 원에 거래된 기록이 있습니다. 가장 최근 거래된 내역은 2024년 4월이며 32평 21억 6,000만 원에 거래됐습니다(네이버 부동산 기준).

재건축될 미성아파트는 현재 577 가구에서 1000세대 이상으로 추진될 가능성이 높아 보입니다. 현재 미성아파트의 용적률이 161%로 낮아 현재 미성아파트 부지가 일반상업지구로 종상향된다면 최대 800%의 용적률을 적용받을 수 있기 때문입니다.

미성아파트는 21년 정밀안전진단을 통과하고 23년 5월 새로운 추진위를 설립하여 재건축에 속도를 내려고 했습니다. 하지만 23년 11월 추진위원장이 또 해임되면서 재건축 진행에 브레이크가 걸렸습니다.

여의도 광장아파트

여의도 광장아파트 - 출처: 네이버 지도

여의도 광장아파트는 1978년 준공했고 총 744세대가 살고 있습니다. 평수는 33, 37, 45, 49, 59 5개 평형으로 나뉩니다. 특이한 점은 1,2동과 3, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11동이 도로로 나뉘어 있다는 것과 4동이 없다는 점입니다. 아마 4가 부정적인 의미의 숫자로 인식되기 때문이라고 생각합니다.

광장아파트는 22년 6월 59평 기준 36억으로 거래 기록을 세웠고, 가장 최근 실거래는 59평 30억에 거래됐습니다(네이버 부동산 기준).

여의도 광장아파트는 1, 2동과 나머디 3-11동이 따로 재개발을 합니다. 처음은 통합 재건축으로 시작했지만 2018년에 이뤄진 재건축 정밀 안전진단에서 3-11동은 재건축 가능한 D등급, 1, 2동은 C등급을 받았기 때문입니다. 결국 광장 1, 2동 아파트는 2023년이 되서야 D등급을 받고 재건축을 진행할 수 있게 되었습니다.

먼저 재건축 진행중인 3-11동은 신통기획 자문방식(패스트트랙)을 선정하고 재건축 속도를 올렸습니다. 광장아파트 3-11동은 기존 12층 높이에서 최고 용적률 599.97%를 적용해서 최고 56층, 4개동 1020세대로 탈바꿈할 예정입니다.

광장아파트 1, 2동은 정밀안전진단을 통과하고 재건축 계획을 세울 수 있게 됐습니다. 현재 최고 14층, 168가구인 1, 2동을 49층에 300가구 규모로 개발한다는 내용입니다. 1, 2동 재개발 설계에 스타건축가인 유현준 건축가가 참여한다고 해 관심을 끌기도 했습니다.

 

이 포스팅은 부동상 투자 권유글이 아닙니다. 투자는 자기 판단과 책임하에 의사결정이 이뤄져야 합니다.

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