여의도 한강변 아파트 재건축 진행상황 한방정리!(서울, 목화, 장미, 화랑, 시범)

최근 여의도 한양아파트가 재건축 파트너로 현대건설의 디에이치를 선택했습니다.
더샵 오티에르와 현대건설의 디에이치의 치열한 공방전 끝에 결국 현대건설이 승리하게 되었습니다. 

한양 아파트의 본격적인 재건축이 시작되자 여의도 한강변 아파트들의 재건축 여부와 진행상황등이 궁금해지기 시작했습니다. 이번 포스팅을 통해 재건축이 된다면 한강 바로 앞에 지어질 아파트들을 소개하겠습니다. 그리고 각 아파트 현재 재건축 진행 상황에 대해서 알아보겠습니다.

이 포스팅에서 나오지 않는 아파트 단지들의 재건축 상황을 보고 싶다면 아래 링크를 따라가시면 됩니다. 

여의도 재건축 현재 상황과 아파트별 재건축 진행상황 한방정리!(삼익, 은하, 진주, 미성, 광장)

여의도 재건축 현재 상황과 아파트별 재건축 진행상황 한방정리!(삼익, 은하, 진주, 미성, 광장)

여의도 재건축 현재 상황과 아파트별 진행 상황 한방 정리!(공작, 삼부, 수정, 대교)

여의도 재건축 현재 상황과 아파트별 진행 상황 한방 정리!(공작, 삼부, 수정, 대교)

한강변 여의도 아파트 최근 상황

여의도 한강변 아파트 - 출처: 네이버 지도

여의도 한강변의 아파트 단지들은 모두 1970년대 준공됐지만 2020년대까지 재건축하지 못하고 남겨져 있었습니다. 심지어 반포 한강변 주공 아파트들이 재건축이 확정되고 시공사가 정해질 때까지도 소식이 없었습니다. 

하지만 작년부터 분위기가 달라져 서울시가 신속통합계획(신통)과 여의도 아파트단위 개발 계획을 발표하면서 재건축 속도가 나기 시작했습니다. 

여의도 아파트단위 개발 계획

여의도 지구단위계획 - 출처: 서울시

여의도 아파트단위 개발 계획을 통해 일반상업지역은 용적률 800%, 준주거지역은 400%까지 용적률을 높이고 높이 200m, 약 60층~70층까지 아파트를 올릴 수 있게 하는 계획안입니다. 아파트 용적률과 층수 제한이 풀어지면 일반분양 가능성이 높아져 재개발 사업성이 높아집니다. 용적률과 층수제한을 풀어 서울시는 여의도 한강변에 새로운 랜드마크를 만들어서 좋고, 아파트 거주민은 재건축 일반분양 세대가 많아져 사업성이 높아지기 때문에 누이 좋고 매부 좋은 상황이라 볼 수 있겠습니다.

신속통합계획(신통)

단축된 심의 단계 - 출처: 서울시 신속통합계획 소택자

그리고 서울시가 발표한 신속통합계획(신통)을 통해 빠른 재건축 심의를 받을 수 있습니다. 신통은 재개발, 재건축 심의 단계를 축소하고 빠르게 계획을 수립할 수 있도록 도와줍니다. 그리고 용적률과 건폐율 규제 완화를 통해 사업성을 높여줍니다.
물론 규제 완화에 따르는 조건이 존재합니다. 서울시는 신통의 조건으로 재건축, 재개발되는 건축물의 겹치지 않는 디자인과 기부채납을 통한 주변 시설 건설을 요구합니다.

여의도 교통

GTX B노선 - 출처: 국토부

여의도의 교통상황도 예전에 비해 매우 좋아졌습니다. 5호선만 지나던 여의도역은 2009년 9호선 신설로 강남 접근성이 높아졌습니다. 
그리고 GTX B노선이 들어오면 인천과 경기 북부에서 1시간 이내로 여의도로 출퇴근이 가능해집니다. 신안산선도 건설 중이고 완공된다면 안산, 시흥 지역에서 여의도로 빠르게 이동 가능합니다. 

각 여의도 아파트 단지들을 알아보고 현재 재건축 상황을 알아보겠습니다.

여의도 서울아파트

여의도 서울아파트 - 출처: 네이버 지도

서울아파트는 1976년 준공해서 192세대가 살고 있는 아파트입니다. 더현대서울과 아주 가깝고 여의나루역 1번 출구와 붙어있어 지하철 이용하기에 아주 편리합니다. 대부분의 평수는 50평대로 큰 평수로 구성되어 있습니다. 각동 양쪽 끝라인은 72평형대의 대형평수입니다.

평수가 크고 가구수가 적기 때문에 다른 아파트에 비해 재건축하는데 가구수 문제는 크지 않을 것으로 보입니다. 그리고 여의도 아파트 부지는 일반상업용지로 들어가기 때문에 재건축 시 용적률 800% 이상을 가져갈 수 있습니다. 그렇기 때문에 여의도 아파트를 재건축한다면 사업성까지 챙길 수 있습니다.

여의도 아파트는 300 가구가 넘지 않아서 도시 및 주거환경정비법의 테두리에서 벗어나 있습니다. 300 가구 이상 재건축할 때 지켜야 하는 기부채납, 소형평형 의무비율, 의무 임대주택등의 규제에서 빠져나올 수 있습니다. 그리고 조합 없이 아파트 소유자와 시행사가 손을 잡고 사업단을 만들어 사업시행인가와 건축허가를 받고 사업을 진행할 수 있습니다. 이상적으로는 소규모 단지의 장점을 전부 사용하여 빠르고 효율적으로 사업진행이 가능합니다. 이러한 여의도 아파트의 재건축 장점으로 인해 2022년 7월 전용 50평대 매물이 47억에 팔리기도 했습니다.

여러 장점들을 갖고 있지만 서울아파트가 건축법에 의한 재건축을 해야 한다는 점이 지금까지 재건축에 들어가지 못한 가장 큰 이유로 뽑히고 있습니다. 도시 및 주거환경정비법에 의한 규제를 받지 않지만 건축법에 의한 재건축을 하려면 주민 동의율 100%가 필요하기 때문입니다. 과연 서울아파트는 주민동의율 100%를 맞추고 재건축에 들어갈 수 있을까요?

목화아파트

여의도 목화아파트 - 출처: 네이버 지도

여의도 목화아파트는 여의나루역 4번 출구 옆에 위치해 있습니다. 역과 매우 가깝고 한강 여의도 공원까지도 도보로 2, 3분 안에 갈 수 있다는 이점도 갖고 있습니다. 그리고 여의나루역 신안산선도 개통 준비 중입니다. 1977년 준공됐고 총 312 가구로 이뤄져 있습니다. 평수는 15 평, 20 평, 28 평으로 구성되어 있습니다.

목화아파트는 2021년 정밀안전진단에서 E등급을 받았고 2022년 10월 조합설립인가를 받았습니다. 처음 계획은 용적률 300%로 지상 35층 아파트로 재건축할 계획이었지만 중간에 서울시의 여의도 아파트 지구단위계획안이 발표되며 용적률이 완화되었습니다. 그래서 바뀐 용적률을 적용해서 600%에 55층으로 변경하려고 계획 중입니다. 
지구단위계획으로 용적률을 개선하고 서울시에서 시행하는 신속통합계획(신통)까지 적용하여 재건축 속도를 올리고 있습니다.

장미아파트, 화랑아파트

장미아파트와 화랑아파트 - 출처: 네이버 지도

여의도 장미아파트는 1978년 준공됐으며 여의도 초등학교, 여의도 중학교, 여의도 여자 고등학교를 끼고 있는 총 196세대의 아파트입니다. 평수는 41, 52, 63 평형대로 큰 평수로 이뤄져 있습니다. 

화랑아파트는 1977년 준공, 총 160세대로 장미아파트보다 살짝 적은 세대수를 갖고 있습니다. 32평, 35평, 49평으로 구성되어 있습니다.
화랑아파트 또한 여의도 초, 중, 여자 고등학교로 둘러 쌓여 있습니다.

여의도 장미아파트와 화랑아파트는 학교와 바로 붙어 있다는 특징을 갖고 있습니다. 집에 학생인 자녀가 있다면 아주 좋겠지만 재건축 입장에선 그렇지는 않아 보입니다. 아파트가 학교와 밀접해 있다면 재건축 시 건축물 높이제한 규제를 받기 때문입니다. 학교의 일조권을 보장해야 하기 때문에 이러한 규제가 존재합니다.

그렇기 때문에 서울시에선 장미, 화랑아파트 아래에 대교아파트와 함께 재건축을 추진할 것을 권장하기도 했습니다. 하지만 이후 대교아파트는 단독으로 재건축을 추진했고 2023년 12월 재건축 조합을 설립하였습니다.

장미아파트와 화랑아파트가 건축물 높이제한 규제를 어떤 방식으로 풀어나갈지가 관건입니다. 높게 올리지 못하면 그만큼 분양세대가 줄어들기 때문에 재건축을 위해선 최대한 사업성을 증대시키는 방향으로 초점을 맞출 것 같습니다.

여의도 시범아파트

여의도 시범아파트 - 출처: 네이버 지도

여의도 시범아파트는 과거 여의도 택지개발 때 가장 먼저 공급된 아파트입니다. 보통 어떤 지역 대규모 개발이 들어가면 처음 건설돼 입주하는 아파트 단지에 '시범'을 붙입니다.

시범아파트는 1971년 준공하였고 총 1584세대 단지입니다. 18, 23, 35, 47평으로 작은 평수부터 중간 이상 평수까지 다양하게 분포합니다. 2020년 이전까진 재건축에 시동이 걸리지 않고 있다가 이후 서울시 신속통합계획(신통) 발표 이후로 재건축에 급물살을 타고 있습니다. 2023년 서울시는 시범아파트 재건축 사업 정비 계획을 확정했습니다. 시범아파트가 재건축한다면 용적률 400% 이하, 높이 200m 이하 최고 65층 규모, 2466 가구로 탈바꿈할 예정입니다.

하지만 최근 시범아파트의 기부채납 문제로 재개발 진행에 브레이크가 걸리게 되었습니다. 시범아파트 시행사와 소유주간에 기부채납 형식을 놓고 이견이 생겼습니다. 시행사는 데이케어센터(노인복지센터)를 짓기 원하지만 소유주들은 반대하고 있는 상황입니다.
시범아파트의 재건축 진행 재개를 위해선 기부채납 문제가 하루빨리 해결돼야 할 것입니다.

 

이 포스팅은 부동상 투자 권유글이 아닙니다. 투자는 자기 판단과 책임하에 의사결정이 이뤄져야 합니다.

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